若想了解二胎房貸能貸多少「貸款額度」，需要先了解核貸「成數」對二胎房貸額度的直接影響。這篇文章將完整解析「銀行二胎房貸」和「企業融資二胎房貸」兩者在貸款成數和額度方面的區別，並同時分享提高成數的秘訣！希望能幫助您獲得理想的二胎房貸額度。接下來就來詳細說明吧!
二胎房貸成數的最高上限
二胎房貸的成數上限，以銀行來說大約85 ~ 90%，企業融資公司約落在100~130%，光從數字來看，銀行與企業融資公司估算出來的房屋價值就落差很大。
關於二胎房貸的成數跟貸款金額，以下我們用範例說明會更清楚。
舉例：林先生買的房屋總價是1100萬，房屋一胎向銀行貸款750萬，6年多的時間已還掉250萬，目前只欠銀行500萬。
銀行二胎房貸
二胎房貸成數上限：85%
二胎房貸可貸金額計算方式:1100X0.85–900=35萬
房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款「設定金額」，就是二胎可貸額度。
所以林先生銀行二胎房貸「最高」可貸額度是35萬。
融資公司二胎房貸
二胎房貸成數上限：130%
二胎房貸可貸金額計算方式:1100X1.3–500=930萬
房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款「剩餘金額」，就是二胎可貸額度。
但由於企業融資公司額度上限是600萬，因此林先生「最高」可貸額度為600萬。
所以上述舉例中，林先生一胎房貸向銀行借750萬，750×1.2=900，房貸的設定金額就是900萬。
什麼是「設定金額」呢？無論是向銀行還是企業融資公司申貸房貸，都會有設定金額，這是為了預防借款人在無法正常繳款時，債權方可以求償到本金、利息及違約金的部分。而銀行的設定金額通常就是貸款金額的1.2倍。
以上講解為計算二胎房貸額度的估算，不代表實際貸款的額度。但由此也能看出銀行和企業融資公司在可貸額度的落差非常大，主要因為兩者認定一胎房貸貸款的定義大不相同，銀行是用設定金額去認定一胎房貸金額再計算二胎房貸成數；而企業融資公司是用一胎房貸貸款的剩餘金額去計算二胎房貸成數。所以無論您的一胎貸款已經繳款幾年，銀行還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額，如此一來申請人在銀行能貸到的二胎房貸額度就非常少！
不過，實際核貸的二胎房貸的金額，還需要看申請人本身的信用跟財力狀況，以及房況、類型、所在區域等，都會影響到貸款的條件。接下來就來看看該如何提高您的貸款成數吧!
二胎房貸提高成數的4大秘訣
1.信用評等
希望能在銀行成功辦理二胎房貸，並核貸理想的成數，信用狀況好絕對是最重要的條件，銀行無法接受有信用瑕疵的紀錄，申辦時必定會調閱申請人的聯徵信用報告，就算只有曾經帳單遲繳幾次也一樣有影響，通常申請時大多也都被會婉拒，更不用說想要提高成數了。
相對地企業融資公司對於申貸人的信用狀況僅列入參考，即使有信用瑕疵也可協助申辦，而且不會影響二胎房貸成數。
2.財力證明
申請人如果能提供明確的財力及工作收入證明，越能爭取到較高的二胎房貸成數。例如：薪資證明、薪轉存摺、勞保明細、所得清單、扣繳憑單、保單、定期存款及財產清冊等等，但若是薪水領現金或是自營商的族群，可以向企業融資公司申辦二胎房貸，審核條件上較銀行寬鬆。
3.房屋鑑價
提高房屋鑑價也能提高二胎房貸成數，分享兩個方式如下：
- 提供屋況佳的照片
屋況好也能提高房屋鑑價，如果申貸人的房屋有重新裝潢過務必提供照片，沒有裝潢也沒關係，記得拍照前先整理乾淨，讓屋況看起來明亮整潔也是很加分的。
- 參考實價登錄
可以查詢內政部實價登錄或房仲公司的成交紀錄，了解自己的房屋價值，假設價格被低估，可以主動提供相關資料給二胎房貸的承辦業務，請業務協助爭取更好的房屋鑑價。
4.提供保人
對二胎房貸的債權方來說，借款人提供保證人，可增加還款能力，便能提高二胎貸款成數！一般情況無須提供保證人也能申貸二胎房貸，除非申貸人信用有特殊情況或財力證明不足，才需要另外提供保證人。
以下是金管會銀行局的說明：
所謂「保證」（俗稱「作保」），就是當事人（指保證人與債權人）雙方約定，當主債務人（例如借款人）不履行其對債權人（例如銀行）的債務時，由保證人代負履行責任的契約，所以「保證」是保證人與債權人間的一種契約行為。（參閱民法第 739 條）
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